Ist SEO für Immobilienmakler noch relevant?

Wenn Netzwerk nicht mehr reicht – warum digitales Marketing für Makler entscheidend ist

Der Immobilienmarkt steht unter Druck. In den letzten Jahren hat sich das Marktumfeld für Immobilienmakler grundlegend verändert – wirtschaftlich, technologisch und gesellschaftlich. Was früher vor allem über persönliche Netzwerke und Weiterempfehlungen funktionierte, erfordert heute professionelles Marketing, digitale Sichtbarkeit und einen klaren Auftritt in Suchmaschinen.

Ein bedeutender Trend ist der Anstieg von Erbimmobilien: Jeder dritte Immobilienerbe würde verkaufen. Und immer mehr Menschen sehen sich gezwungen, geerbte Häuser oder Wohnungen zu verkaufen, weil sie sich die laufenden Kosten, Sanierungen oder Kreditumschuldungen nicht leisten können. Gleichzeitig sorgen steigende Zinsen und eine zurückhaltende Kaufkraft für weniger Nachfrage auf Käuferseite – während das Angebot auf dem Markt stetig wächst. Die Folge: Der Wettbewerb unter Maklern nimmt deutlich zu.

In dieser Situation ist es wichtiger denn je, nicht nur präsent zu sein – sondern dort sichtbar zu werden, wo potenzielle Kunden aktiv suchen. Und das ist nach wie vor: Google.

Denn obwohl Plattformen wie ImmoScout24 und ImmoWelt eine wichtige Rolle in der Vermarktung spielen, beginnt der Weg zum Makler oder zur Immobilienanzeige in den meisten Fällen mit einer einfachen Google-Suchanfrage:

„Immobilienmakler Haus verkaufen München“ – solche Suchen zeigen, wie konkret und zielgerichtet Nutzerinnen und Nutzer heute vorgehen. Und sie zeigen auch: Wer hier nicht auftaucht, verliert potenzielle Kunden – oft an die Konkurrenz.

Hinzu kommt, dass gerade in einem so beratungsintensiven und vertrauensbasierten Geschäft wie der Immobilienvermittlung der erste Eindruck zählt. Die Suchergebnisse bei Google (ob Anzeigen oder organische Treffer) wirken wie eine digitale Visitenkarte – und entscheiden häufig darüber, ob ein Makler als kompetent, lokal verankert und vertrauenswürdig wahrgenommen wird. In diesem Artikel zeigen wir, warum SEO (Suchmaschinenoptimierung), SEA (Google Ads) und ganzheitliches SEM (Suchmaschinenmarketing) für Immobilienmakler heute nicht nur relevant, sondern ein entscheidender Erfolgsfaktor sind. Und warum es ohne Google kaum noch geht – weder für Sichtbarkeit noch für Umsatz.

Wie Immobilienmakler heute online gesucht werden

Lokal, konkret, entscheidungsfreudig: So funktioniert die moderne Maklersuche

Wer heute einen Immobilienmakler sucht, tut das nicht mehr über das Branchenbuch oder auf Empfehlung des Nachbarn – zumindest nicht primär. Stattdessen wird gegoogelt. Und das mit erstaunlicher Klarheit:

Die häufigste Form der Suchanfrage lautet schlicht und konkret: „Immobilienmakler + Stadt“, zum Beispiel:

• „Immobilienmakler Berlin“
  
• „Immobilienmakler München“
  
• „Makler Wien verkaufen Wohnung“
  

Diese Suchanfragen sind kein Zufall, sondern folgen einer klaren Intention – lokal, konkret und handlungsorientiert. Menschen, die solche Begriffe googeln, suchen aktiv nach einem Experten vor Ort. Denn Immobiliengeschäfte sind Vertrauenssache – und Vertrauen entsteht durch Nähe, Marktkenntnis und Präsenz in der Region.

Lokale Suchvolumen: harte Zahlen, klare Nachfrage

Ein Blick in die monatlichen Suchvolumen verdeutlicht, wie verbreitet diese lokale Suche ist – und wie wichtig es für Makler ist, hier präsent zu sein:

Suchbegriff	Suchvolumen (DE/AT)	Ø CPC (€)	Wettbewerb
immobilienmakler berlin	540	1,71 €	Mittel
immobilienmakler münchen	540	0,87 €	Gering
immobilienmakler wien	210	0,59 €	Gering
immobilienmakler frankfurt	150	0,68 €	Gering
immobilienmakler köln	50	0,58 €	Gering

Diese Zahlen zeigen: Selbst in hart umkämpften Großstädten wie Berlin oder München ist das Suchinteresse konstant hoch. Das bedeutet: Es gibt monatlich Hunderte potenzielle Kontakte, die aktiv nach einem Makler suchen – online. Und wer dort sichtbar ist, gewinnt den ersten entscheidenden Vertrauensvorsprung.

Google dominiert – aber ist längst nicht allein

Während Google nach wie vor der zentrale Einstiegspunkt in die Maklersuche ist, verändert sich das Suchverhalten weiter. Immer häufiger kommen auch sprachgesteuerte Assistenten wie Siri, Alexa oder Google Assistant zum Einsatz. Die Suchanfrage wird dann zu einem gesprochenen Satz wie:

„Hey Siri, finde mir einen Immobilienmakler in Augsburg, der mir beim Verkauf hilft.“

Zudem gewinnen KI-gestützte Suchsysteme wie ChatGPT, Bing Copilot oder Perplexity zunehmend an Bedeutung – gerade bei informellen oder vorbereitenden Suchprozessen. Wer sich heute fragt: „Wie finde ich einen guten Makler für meine geerbte Immobilie?“, bekommt möglicherweise schon in der KI-Antwort konkrete Empfehlungen – mitsamt Links zu regionalen Makler-Websites oder Google-Profilen. Auch diese Ausspielung kann man optimieren und nennt man GEO.

Die Gemeinsamkeit all dieser Systeme? Sie greifen auf strukturierte, gut optimierte Webinhalte zurück. Nur wer dort präsent ist – mit professioneller Website, klaren Leistungen und sauberem lokalem Bezug – wird angezeigt, empfohlen oder vorgeschlagen. Egal, ob ChatGPT, Google, GEO oder SEO, das Vorgehen und das Ergebnis sind gleich.

Die digitale Türschwelle zur Immobilienvermarktung

Die Suchergebnisse in Google (organisch wie auch in Form von Anzeigen) sind also längst zur digitalen Eingangstür für Makler geworden. Ein sauberer Auftritt dort bedeutet:

• Sichtbarkeit im relevanten Moment
  
• Vertrauensaufbau durch Seriosität (z. B. auch Bewertungen)
  
• Erster Kontaktpunkt mit Verkaufswilligen
  

Makler, die heute darauf verzichten, in der lokalen Suche präsent zu sein, überlassen den wertvollsten Teil des Marktes – nämlich die Erstansprache potenzieller Kunden – der Konkurrenz.

SEO für Makler: Nachhaltige Sichtbarkeit aufbauen

Sichtbarkeit für Google – und für das, was danach kommt

Wenn es um Sichtbarkeit im Netz geht, denken viele Makler zunächst an Google. Und das ist auch nachvollziehbar: Die klassische Suchmaschine ist nach wie vor die erste Adresse, wenn Eigentümer einen Ansprechpartner für den Immobilienverkauf suchen.

Doch der Markt wandelt sich. Mit der rasanten Entwicklung von KI-gestützten Suchsystemen wie ChatGPT, Perplexity, Bing Copilot und anderen stellt sich die Frage: Wird Google in Zukunft noch unsere Hauptquelle für Informationen sein?

Ob Google bleibt, sich weiterentwickelt oder neue Systeme dominieren – eines ist klar:

Wer digital sichtbar sein will, muss gefunden werden – unabhängig von der Plattform.

Und genau hier kommt SEO (Suchmaschinenoptimierung) ins Spiel.

Denn richtig verstanden, ist SEO keine Google-spezifische Disziplin, sondern eine Methodik, um Inhalte so aufzubereiten, dass sie von digitalen Systemen verstanden, eingeordnet und empfohlen werden können – egal ob über Google, Bing, Siri oder KI-Chatbots.

Lokale SEO – die Pflichtdisziplin für Makler

Der wichtigste Hebel für Makler bleibt nach wie vor: die lokale Auffindbarkeit.

Wer auf Suchbegriffe wie „Immobilienmakler Nürnberg verkaufen“ oder „Makler Wohnung verkaufen Essen“ nicht auf Seite 1 auftaucht, verliert Kundenpotenzial – egal, wie gut das Netzwerk ist.

Dafür braucht es:

• Saubere Google-Business-Profile mit Standortdaten, Öffnungszeiten & Bewertungen
  
• Regionale Landingpages, die konkrete Stadtteile, Ortsteile oder Bezirke abdecken
  
• Strukturierte Daten (Schema.org), die von Suchmaschinen ausgelesen werden können
  
• Content, der Vertrauen schafft: FAQs, Verkaufstipps, Marktanalysen, regionale Insights
  

Diese Maßnahmen sorgen dafür, dass sowohl klassische Suchmaschinen als auch moderne KI-Systeme wie ChatGPT verstehen: Dieser Makler ist Experte für seine Region.

Objektbezogene SEO – die Kür für mittelfristigen Erfolg

Neben der Makler-Suche selbst wird auch die Immobiliensuche zunehmend über Google und andere Systeme gesteuert – z. B. mit Anfragen wie:

• „Altbauwohnung mit Balkon in Mainz kaufen“
  
• „Zweifamilienhaus in Hannover verkaufen“
  
• „Erbimmobilie verkaufen Berlin steuerfrei?“
  

Makler, die hier mit passenden Angebotsseiten, Erklärinhalten oder Blogbeiträgen sichtbar sind, bauen sich eine zweite Säule der Sichtbarkeit auf – und erreichen Nutzer bereits in der frühen Entscheidungsphase.

SEO ist nicht nur Technik – sondern digitale Positionierung

SEO für Immobilienmakler bedeutet heute nicht mehr, ein paar Keywords auf die Website zu setzen. Es ist vielmehr ein strategischer Prozess, um das eigene Know-how, die regionale Kompetenz und die persönliche Marke digital sichtbar zu machen – und das nachhaltig.

Denn egal ob über Google, Siri, ChatGPT oder künftige Systeme:

Nur wer digital auffindbar ist, wird als Experte wahrgenommen – und als Makler beauftragt.

Perfekt! Hier folgt der nächste Abschnitt:

SEA für Makler: Sichtbarkeit mit Tücken

Warum Google Ads ein starker Hebel ist – wenn man weiß, wie

Google Ads, auch bekannt als SEA (Search Engine Advertising), bieten Maklern eine enorme Chance: Sichtbarkeit auf Knopfdruck. Innerhalb kürzester Zeit ist es möglich, mit bezahlten Anzeigen auf Seite 1 von Google zu erscheinen – vor der organischen Konkurrenz. Für Makler, die kurzfristig Leads brauchen oder neue Regionen erschließen wollen, ist das ein effektiver Weg. Auch für Makler, die sich in einem umkämpften Markt bewegen und hier ihre Sichtbarkeit deutlich ausbauen wollen, sind Google Ads eine sinnvolle Methode.

Doch SEA ist kein Selbstläufer. Gerade im Immobilienbereich zeigt sich: Zwischen Klick und Kundenanfrage liegen Welten. Und die größte Herausforderung liegt in der Zielgruppentrennung.

Das Zielgruppen-Dilemma: Verkäufer vs. Käufer

Ein Immobilienmakler möchte in der Regel eines: Menschen erreichen, die verkaufen wollen – etwa wegen Erbschaft, Trennung, Altersgründen oder finanzieller Neuorientierung.

Doch die Realität der Suchanfragen sieht anders aus: Die deutlich größere Masse sucht nach Immobilien zum Kaufen, nicht zum Verkaufen. Und beide Gruppen verwenden sehr ähnliche Suchbegriffe.

Das führt zu einem Problem:

Makler zahlen für Klicks, die keine relevanten Leads sind.

Beispiel:

Ein Nutzer googelt „Immobilienmakler Berlin“ – klingt nach einem potenziellen Kunden. Doch tatsächlich will er ein Haus kaufen und klickt auf die Anzeige eines Maklers, der sich auf Verkäufer spezialisiert hat. Kostenpunkt: 1,71 € – Nutzen: keiner.

Strategien gegen Streuverlust

Damit Google Ads für Makler funktionieren, braucht es eine feinjustierte Strategie:

• Keyword-Auswahl mit Fokus auf Verkaufsintention, z. B. „Haus verkaufen Berlin“, „Wohnung geerbt verkaufen“, „Immobilienbewertung kostenlos“
  
• Ausschluss-Keywords wie „kaufen“, „mieten“, „Exposé“, „Immobilienangebote“ – um Käufer auszuschließen
  
• Zielgruppengerechte Landingpages, die direkt auf das Verkaufsanliegen eingehen
  
• Formulare, Bewertungsrechner oder kostenlose Erstberatung als Conversion-Trigger
  

Nur so lassen sich Streuverluste minimieren – und Anzeigen tatsächlich in qualifizierte Leads umwandeln.

SEA braucht Feingefühl – und Erfahrung

Viele Makler machen den Fehler, Google Ads „einfach mal laufen zu lassen“. Doch ohne klare Zielgruppenausrichtung, Conversion-Optimierung und laufende Kontrolle wird SEA schnell zur Kostenfalle.

Richtig umgesetzt, kann es hingegen ein starker Umsatztreiber sein – gerade in Regionen mit starker Konkurrenz, in denen man organisch nur schwer auf Seite 1 kommt.

SEM im Wandel: Warum Suchmaschinenmarketing sich lohnt – auch in Zeiten von KI

Sichtbarkeit ist kein Trend – sondern ein Prinzip

Die digitale Suche verändert sich. Wo früher ausschließlich Google dominiert hat, gewinnen neue Systeme an Relevanz: KI-Suchmaschinen, digitale Assistenten, Voice Search. Nutzer googeln heute nicht mehr nur – sie sprechen mit Siri, lassen sich von ChatGPT eine Maklerauswahl anzeigen oder nutzen smarte Immobilien-Bewertungsrechner.

Doch eines bleibt gleich:

Ganz gleich, wo gesucht wird – nur wer sichtbar ist, wird gefunden.

Suchmaschinenmarketing (SEM), also die Kombination aus SEO (organischer Sichtbarkeit) und SEA (bezahlter Sichtbarkeit), ist und bleibt der direkteste Weg zu neuen Kundenanfragen. Es ist kein kurzfristiger Hype – sondern ein Prinzip, das mit den Technologien mitwächst.

Warum SEM heute mehr kann als je zuvor

Im Unterschied zu Social Media, Empfehlungsplattformen oder analogen Werbemitteln bietet SEM einen unschlagbaren Vorteil:

Es erreicht Menschen genau in dem Moment, in dem sie aktiv suchen.

• Eine Eigentümerin überlegt, ihre geerbte Wohnung zu verkaufen
  
• Ein Paar möchte wissen, ob ein Verkauf vor der Scheidung steuerlich sinnvoll ist
  
• Ein Rentner denkt über eine Immobilienverrentung nach
  

All diese Menschen stellen ihre Fragen bei Google, Siri oder ChatGPT – und sie erwarten kompetente, professionelle Antworten. Genau hier entsteht die Chance für Makler, sich als seriöser Ansprechpartner zu positionieren.

SEM bietet:

• Planbare Sichtbarkeit in relevanten Momenten
  
• Qualifizierte Kontakte durch klare Suchintention
  
• Skalierbare Strategien, lokal & überregional
  
• Messbarkeit & Optimierungsmöglichkeiten
  

Von der Sichtbarkeit zur Anfrage – und zum Mandat

SEM ist nicht nur ein Mittel zur Bekanntheit, sondern zur echten Leadgenerierung. Richtig umgesetzt, führt es Nutzer über Suchanfragen zu einer Maklerseite, über diese zum Kontaktformular oder Telefonat – und im besten Fall: zum Vermarktungsauftrag.

Gerade in Zeiten steigender Konkurrenz, sinkender Nachfrage und wachsender Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt ist es entscheidend, als sichtbarer, klar positionierter Experte wahrgenommen zu werden. Und genau das leistet modernes SEM.

Best Practices: So funktioniert effektives Google-Marketing für Makler

Zwei reale Beispiele zeigen, wie unterschiedlich – und erfolgreich – SEM sein kann

Die Theorie überzeugt – aber die Praxis zählt. Um zu zeigen, wie vielseitig Suchmaschinenmarketing im Immobilienbereich funktionieren kann, stellen wir zwei ganz unterschiedliche Makler vor, die mit gezieltem SEO und SEA starke Ergebnisse erzielt haben:

Fall 1: Der etablierte Metropolmakler – raus aus der Komfortzone, rein in den Leadstrom

Ein erfolgreicher Immobilienmakler in einer deutschen Metropolregion – gut vernetzt, lange am Markt, mit starkem Ruf in seiner Zielgruppe. Lange Zeit lebte das Geschäft vor allem von Empfehlungen und Offline-Marketing. Doch mit wachsender Konkurrenz durch digitale Plattformen, Franchise-Marken und aggressive Newcomer wuchs die Sorge, irgendwann den Anschluss zu verlieren.

Gemeinsam haben wir eine Kombination aus SEO und Google Ads (SEA) aufgesetzt – mit Fokus auf Verkaufsanfragen in seiner Region. Durch lokale Landingpages, strukturierte Inhalte und gezielte Anzeigen auf Keywords wie „Haus verkaufen + Stadt“ oder „Immobilienbewertung kostenlos“ konnte die Sichtbarkeit in kurzer Zeit deutlich gesteigert werden.

Das Ergebnis:

• Deutlich mehr qualifizierte Anfragen über das Kontaktformular
  
• Mehr als Verdopplung der Leadanzahl in 6 Monaten
  
• Klare Differenzierung gegenüber rein digital arbeitenden Konkurrenten
  

Ein klassisches Beispiel dafür, wie digitale Sichtbarkeit auch etablierten Marken neue Wachstumsimpulse geben kann – ohne ihre Seriosität oder gewachsene Marke zu gefährden.

Fall 2: Das Makler-Startup vom Land – und ein SEA-Erfolg wider Erwarten

Ganz anders der zweite Fall: Ein junges Maklerunternehmen in einer strukturschwachen, ländlich geprägten Region. Die Gründer hatten zunächst Zweifel, ob sich Online-Marketing in ihrer Gegend überhaupt lohnt – schließlich zählt hier traditionell das persönliche Kennen, die Empfehlung beim Stammtisch, das Vertrauen über Generationen.

Doch wir wollten es wissen: Mit einem fokussierten SEA-Setup, exakt ausgesteuert auf Verkaufs-Keywords mit regionalem Bezug, testeten wir gezielt, ob sich digitale Anfragen überhaupt erzeugen lassen.

Das Ergebnis hat alle Erwartungen übertroffen:

• 1–2 qualifizierte Verkäufer-Leads pro Woche, konstant über Monate hinweg
  
• Cost per Lead: rund 30 €, deutlich unter dem Branchenschnitt
  
• Erste Verkäufe wurden direkt über diese Leads abgeschlossen – ROI nach kurzer Zeit positiv
  

Dieses Beispiel zeigt: Auch in ländlichen Regionen lohnt sich professionelles SEA, wenn es auf die richtigen Keywords, Anzeigenbotschaften und Zielgruppen ausgerichtet ist. Und es beweist: Empfehlungen bleiben wichtig – aber sie sind kein Ausschlusskriterium für digitale Leadgewinnung.

Diese beiden Fälle zeigen eindrucksvoll:

Egal, ob etabliert oder Startup, Stadt oder Land – SEM funktioniert, wenn es professionell aufgesetzt wird. Sichtbarkeit ist planbar. Anfragen sind messbar. Und Erfolg ist kein Zufall.

Sichtbarkeit ist kein Zufall – sondern eine strategische Entscheidung

Der Immobilienmarkt steht unter Spannung. Zwischen gestiegenen Zinsen, veränderten Lebenssituationen und wachsender Konkurrenz wird es für Maklerinnen und Makler zunehmend schwerer, regelmäßig qualifizierte Verkaufsanfragen zu erhalten. Wer heute sichtbar sein will, muss dort präsent sein, wo Menschen aktiv nach Hilfe suchen – und das ist mehr denn je die digitale Suche.

Ob über Google, Siri, Bing oder ChatGPT – wer nicht gefunden wird, findet nicht statt.

Die gute Nachricht: Suchmaschinenmarketing (SEO & SEA) für Immobilienmakler ist kein Hexenwerk, sondern ein präzise steuerbares Werkzeug, mit dem Makler selbst in wettbewerbsintensiven Märkten planbar neue Kunden gewinnen können.

Dabei geht es längst nicht mehr nur darum, auf Google „irgendwie da zu sein“. Entscheidend ist, gezielt dort aufzutauchen, wo echte Verkaufsabsicht besteht, und diese Aufmerksamkeit in Vertrauen und Kontaktanfragen umzuwandeln.

Wer etwas an seiner aktuellen Auftragslage verändern möchte, sollte aktiv werden.

Der erste Schritt: Sich mit einer spezialisierten Online-Marketing-Agentur austauschen, die den Immobilienmarkt versteht, regionale Besonderheiten kennt und weiß, wie man digitale Sichtbarkeit in echte Anfragen verwandelt.

Denn klar ist:

Nur wer sichtbar ist, kann überzeugen.

Und nur wer überzeugt, wird beauftragt.